Инвестиции в недвижимость

На волне разговоров о запрете долевого жилищного строительства и серьезном ужесточении требованиям к застройщикам все более привлекательно для обывателей выглядит идея вложения денег в квадратные метры. Предполагается, что в скором времени жилье подорожает и окупит сегодняшние инвестиции. Покупать нужно, когда дешево, продавать, когда дорого. Однако работает ли эта инвестиционная аксиома в случае с сегодняшним рынком российской недвижимости и стоит ли ожидать быстрой отдачи вложений при покупке жилья – вопрос далеко не однозначный.

Для того чтобы на него ответить, вначале рассмотрим реалии рынка.

Логично, что компании стремятся получить разрешение на строительство и вывести на в продажу как можно больше объектов до вступления в силу государственных требований, увеличивающих расходы застройщика. По данным экспертного опроса РБК, около 75% от годового объема квартир выйдут на рынок до 1 июля 2017 года. (realty.rbc.ru/news/5a5f51649a79476f66701ece) То есть предложение значительно вырастет. Это при том, что оно и так превышает платежеспособный спрос: только в середине года в Московском регионе предложений среди новостроек было в 5,5 раз больше, чем желающих приобрести квартиру. (finanz.ru/novosti/lichnyye-finansy/na-rynke-stolichnogo-novostroya-predlozhenie-v-5-5-raz-prevyshaet-spros-1002208293)

Что будет с рынком, сразу после того как на него обрушится еще больше предложений, то есть в течение ближайшего года?

  1. Цены опять упадут.
  2. Еще больше снизится ликвидность.

Адекватного предложению роста спроса на жилье ожидать бессмысленно – при постоянном падении реальных располагаемых доходов ему просто неоткуда взяться. Как максимум – недвижимость оттянет часть банковских вкладчиков, сбережений которых достаточно для совершения настолько крупных покупок. Но кардинально баланс спроса и предложение это не изменит.

Второй вопрос, на который обязательно нужно обратить внимание, – это реальная выполнимость обязательств застройщиков, которые торопятся воспользоваться старыми, более лояльными условиями работы. Им так или иначе придется функционировать дальше в рамках ужесточенных финансовых требований если не с данным, то с новым объектом, а именно:

  • располагать минимум 10% от общей стоимости всех работ на этапе утверждения проекта;
  • вкладывать в строительство не менее 10% собственных денег;
  • ограничивать административные расходы 10% от проектной стоимости строительства;
  • совершать авансовые платежи на сумму не более 30% от проектной стоимости работ.

С учетом этого эксперты прогнозируют уход с рынка до половины игроков, и очевидно, что в таких условиях до завершения будет доведено очень малое количество из объектов, которые прямо сейчас будут спешно выставлены на продажу. Соответственно, после бума предложений нас ожидает бум долгостроев.

А теперь перейдем к перспективам инвестиций в недвижимость.

Предположим, что вы купили «инвестиционную» квартиру и она все-таки была введена в эксплуатацию. Следующий этап – перепродажа и получение прибыли.

Конечно, в перспективе 2-3 лет ужесточение требований к застройщикам и общее сокращение числа строительных компаний на рынке в итоге подбросит стоимость квадратного метра вверх. Однако мало просто установить высокую цену на товар. Нужно найти того, кто его по такой цене приобретет, и здесь как раз начнутся проблемы.

По данным объединенного кредитного бюро, в третьем квартале 2017 года объем выданных ипотечных кредитов вырос на 40%. И связано это, очевидно, не с привлекательностью процентных ставок, которые в 2-3 раза выше, чем на западе, а с невозможностью купить жилье без заемных денег. Соответственно, если цены вырастут, для огромной части людей такое приобретение и вовсе станет недоступным – достаточного для покупки объема ипотечных средств будет не получить. С ростом цен ликвидность опять снизится, поэтому инвесторы рискуют остаться с дорогостоящим балластом вместо дохода, о котором мечтают.

Что получается в итоге, если рассмотреть три базовых критерия определения эффективности любого вложения денег:

Надежность инвестиций в новую недвижимость на данном этапе – низкая.

Ликвидность и прямо сейчас, и в перспективе нескольких лет – крайне низкая.

Доходность в течение 1-2 лет с учетом инфляции, налогов и расходов на содержание жилья – нулевая, в долгосрочной перспективе – лишь умозрительная, потому что при низкой ликвидности ее в полном объеме будет все равно не получить.

Вечных стагнаций не бывает. Полное завершение текущего экономического кризиса и переход к фазе роста, увеличение доходов россиян, эту ситуацию изменят и приведут рынок недвижимости к балансу. Но уйдет на это не менее 7-10 лет. Именно на такой временной горизонт возврата вложений и получения прибыли стоит рассчитывать инвесторам. В случае если вам требуется более «быстрый» доход, более высокая гибкость вложений и большая степень контроля над инвестиционными рисками, стоит рассмотреть другие способы вложения денег – в том числе, финансовые рынки.

Акции, валюты, сырьевые товары – нефть, золото, серебро, платина покупаются и продаются за доли секунд, постоянно изменяются в цене и демонстрируют периоды роста даже во время кризисов, при общей тенденции к спаду, так что и получить прибыль грамотный инвестор может практически в любое время. При этом риски инвестирования на финансовых рынках возможно контролировать и разумно снижать. О том, как именно, о принципах работы на финансовых рынках и об объективных данных по эффективности различных видов вложений можно узнать на курсах, мастер-классах и семинарах в учебном центре ИФАМ.